В Москве первый городской «перепланировочный» закон (постановление 73) был принят в 2005 году. В 2011 году его сменило постановление 540, отменившее согласование ряда работ (например, установку антенн и кондиционеров) и изменившее правила оформления перепланировки. В настоящее время действует последняя редакция данного постановления под номером 840, вышедшая в 2012 году. Помимо положений данного постановления, перепланировка также должна соответствовать установленным законом нормативам: СНИПам, СаНПиНам и ГОСТу.
Перепланировка должна быть не только красивой, но и безопасной
Какие работы по перепланировке можно проводить?
В последней редакции закона все работы по перепланировке делятся на две группы: те, которые могут проводиться в уведомительном порядке, и те, на которые требуется разрешение. Какая между ними разница?
Наиболее простые работы могут осуществляться без предварительного получения разрешительной документации – достаточно уведомить о них соответствующие органы.
Работы, осуществляемые в уведомительном порядке:
- остекление лоджий и балконов;
- переустановка отопительных и газовых приборов (кроме теплых полов);
- замена и снос встроенной мебели;
- замена сантехники;
- замена инженерных систем аналогичными по характеристикам;
- полная или частичная разборка межкомнатных ненесущих перегородок или обустройство в них проемов;
- возведение легких межкомнатных перегородок.
Некоторые изменения собственники могут обозначить на плане БТИ самостоятельно
Хотя обязательного разрешения на такие работы не требуется, при уведомлении о них Мосжилинспекции могут возникнуть спорные моменты. Например, может потребоваться техническое заключение о том, что разбираемые перегородки не являются несущими. А если в результате перепланировки смежных комнат уменьшится жилая площадь квартиры, то вам придется получать не только новый план БТИ, но и новое свидетельство о регистрации права.
Категорически запрещены любые работы, ухудшающие условия проживания в доме
Обязательного разрешения требуют:
- любые работы, затрагивающие несущие конструкции, фасад, общедомовые площади и системы;
- перенос санузлов;
- перенос или установка оборудования, влекущего увеличение энерго- или водопотребления;
- устройство и заделка дверных проемов;
- установка электрических плит взамен газовых.
Запрещены любые работы, нарушающие целостность здания и ухудшающие условия эксплуатации или проживания, в частности:
- разрушение несущих стен и создание в них проемов шире 110 см;
- обустройство санузлов над жилыми помещениями соседей (кроме двухэтажных квартир);
- ликвидация или уменьшение вентканалов;
- объединение кухонь, оборудованных газовыми плитами, с жилыми комнатами (в том числе посредством арки);
- проведение работ, ухудшающих состояние фасада;
- обустройство жилых комнат без отопления и окон;
- установка или возведение объектов, затрудняющих доступ к инженерным коммуникациям или нарушающих требования противопожарной безопасности;
- обустройство теплых полов, работающих от общих систем водопровода и отопления.
Для сложных случаев перепланировки необходим проект, составленный профессиональной компанией
Новое постановление ввело понятие «типовых перепланировок». В специальном каталоге москвичам предложены проекты перепланировок для типовых домов, из которых часть может выполняться в уведомительном порядке, а часть потребует разрешения – однако получить его будет гораздо проще.
Свободная планировка хотя и упрощает жизнь собственника, но не решает проблему согласования полностью. Дело в том, что у большинства таких квартир на плане БТИ все же имеются перегородки и возведение стен на другом месте приравнивается к перепланировке. А вот собственники апартаментов действительно находятся в выигрышном положении – на их недвижимость не распространяются требования к жилым помещениям и, соответственно, требования Жилищного кодекса.
Как согласовать перепланировку?
Если в ходе перепланировки выполняются работы, не требующие обязательного согласования, собственник может уведомить о них Мосжилинспекцию только при необходимости, например, когда захочет продать квартиру. Для этого ему необходимо написать заявление в Мосжилинспекцию, приложив к нему план БТИ с обозначенными изменениями. На основании полученного акта о выполненной перепланировке можно вызвать техника БТИ для внесения изменений в план квартиры.
С работами, требующими согласования, все несколько сложнее. Здесь понадобится проект, причем выполнить его может только организация со свидетельством СРО (то есть имеющая допуск к работам, связанным с проектированием). Предоставив проект и правоустанавливающие документы в Мосжилинспекцию, вы можете в течение 35 дней получить разрешение на перепланировку. Проведение перепланировки должно контролироваться с помощью Журнала работ и актов на скрытые работы. Законченная перепланировка принимается комиссией, после чего техник БТИ обмеряет помещения для выдачи нового паспорта.
Как узаконить перепланировку?
Как уже было сказано, для ряда простых работ перепланировку можно согласовать в уведомительном порядке, получив в Мосжилинспекции акт о завершенном переустройстве. Однако более сложная самовольная перепланировка будет считаться незаконной. Для того чтобы оформить на нее разрешение, может потребоваться техническое заключение «по факту» о том, что проведенные работы были безопасны и не привели к нарушению прав других жильцов, а также заключение СЭС. Существует шанс получить согласование в Мосжилинспекции, однако, скорее всего, «выбивать» разрешение придется через суд, который, кстати, может и потребовать возвращения квартиры в исходное состояние.
Самовольная перепланировка иногда приводит к катастрофическим последствиям
Несогласованная перепланировка создает собственнику квартиры множество проблем. Наименьшая из них – наложение административного штрафа (от 2 до 2,5 тыс. рублей), причем штрафы могут накладываться постоянно, а не единовременно. Квартиры с неузаконенной перепланировкой невозможно продать, подарить или обменять, под них не выдается ипотека. Поскольку неузаконенная перепланировка считается административным правонарушением, в период его действия собственник не сможет выехать за границу. Существуют примеры, когда перепланировка приводила к судебному разбирательству, в результате которого собственника выселяли, а квартиру продавали с торгов, чтобы компенсировать ущерб другим жильцам. Но чаще суд обязывает восстановить исходное состояние квартиры и оплатить издержки – но и в этом хорошего мало, а потому лучше сразу действовать в рамках закона.