Главная » Блог » Какие факторы влияют на рынок жилья?

Какие факторы влияют на рынок жилья?

Рынок недвижимости очень чувствителен как к отдельным экономическим и политическим изменениям, происходящим в государстве, так и к ситуации в целом. Обоснованный прогноз развития рынка (или, напротив, его спада) возможен лишь при учете всех воздействующих на него факторов. При этом нужно понимать, что лишь некоторые аспекты можно отнести к однозначно позитивным или негативным – все они взаимосвязаны друг с другом и, в зависимости от различных нюансов, могут оказывать на рынок и положительное, и отрицательное воздействие.

Экономические факторы

Среди экономических факторов, влияющих на рынок недвижимости, можно назвать уровень доходов и занятости населения, платежеспособность, развитие в населенных пунктах социальной инфраструктуры, ставки процента и арендной платы и т.д.

С экономической точки зрения основное воздействие на цены недвижимости оказывает соотношение спроса и предложения. Причем внутренние тенденции экономики могут влиять на баланс спроса и предложения разнонаправлено.

В преддверии кризиса спрос на жилье в новостройках в Москве и Московской области возрос на 30 %

В преддверии кризиса спрос на жилье в новостройках в Москве и Московской области возрос на 30 %

Например, если серьезный экономический кризис неизбежно вызывает спад на рынке и снижение цен на недвижимость, то «обычная» экономическая нестабильность и угроза возникновения кризисных ситуаций в будущем, напротив, подхлестывает спрос, заставляя людей «перекладывать» деньги в недвижимость, что мы и видели в конце 2014 – начале 2015 года.

То же самое касается и инфляции: с одной стороны, она тормозит инвестиционную активность и приводит к удорожанию кредитов, с другой – повышает спрос на недвижимость в качестве средства хранения денег.

В стабильной экономической ситуации рост цен на недвижимость зависит от темпа инфляции и прироста ВВП. Как правило, в годовом исчислении этот показатель не превышает 1-3 %.

Важным фактором, влияющим на цену недвижимости, является развитие кредитования. Ипотека делает покупку недвижимости доступнее для людей среднего и невысокого достатка. Выход на рынок большего количества покупателей увеличивает спрос и побуждает рынок недвижимости к развитию. Соответственно, повышение кредитной ставки в конце 2014 года и последующее сокращение ипотечных программ сделали кредиты малодоступными, что еще в начале года грозило стагнацией и спадом.

Однако 13 марта 2015 года премьер-министром России, Дмитрием Медведевым, было подписано постановление о субсидировании ипотечной ставки со стороны государства на уровне 13 % годовых. Но при этом данным документом предусмотрен ряд серьезных ограничений. В программе могут участвовать только:

  • Ипотечные кредиты на приобретение первичного жилья, полученные в период с 1 марта 2015 года по 1 марта 2016 года. Максимальная сумма займа для регионов составляет 3 млн рублей, для Москвы, Подмосковья и Санкт-Петербурга – 8 млн рублей. Первичный взнос должен составлять не менее 20 %, а срок кредита – до 30 лет.
  • Те банки, которые выдают жилищные займы в размере не менее 300 млн рублей в месяц. В противном случае финансирование Минфином данного кредитного учреждения будет прекращено.

В настоящий момент ситуация на ипотечном рынке показывает значительный спад по сравнению с аналогичными показателями прошлого года: количество жилищных займов сократилось на 70 %. Однако эксперты рынка считают, что программа господдержки ипотечного кредитования позволит покрыть практически весь прогнозируемый на год спрос по жилищным займам, так как интерес потребителей к недвижимости падает, а страх потенциальных кредиторов оказаться неплатежеспособными растет.

Ужесточившиеся требования к заемщикам привели к тому, что в январе 2015 количество сделок с ипотекой по сравнению с прошлогодним показателем сократилось на 25 %

Ужесточившиеся требования к заемщикам привели к тому, что в январе 2015 количество сделок с ипотекой по сравнению с прошлогодним показателем сократилось на 25 %

Российская экономика имеет свои особенности, которые оказывают серьезное воздействие на рынок продажи квартир. Это:

  1. Зависимость экономики от сырьевого рынка. Дисбаланс экономики, когда 1 % населения занят в отраслях, приносящих 25 % ВНП, приводит к тому, что даже незначительные колебания цен на энергоносители существенно влияют на экономическую ситуацию. Падение цен на нефть конца 2014 года неизбежно вызовет на рынке недвижимости негативные явления.
  2. Двухвалютность. Цены на квартиры могут рассчитываться в рублях, долларах или евро. В результате их общий уровень зависит от курсовых колебаний. Например, в настоящее время цены повышаются в рублях, компенсируя девальвацию национальной валюты, и одновременно понижаются в долларах вследствие снижения спроса.
  3. Негативные ожидания. Россияне традиционно не доверяют правительству, поэтому предпочитают инвестиции в недвижимость вложениям в бизнес или даже банковским депозитам. Здесь гораздо ниже риск потерять деньги и гораздо выше вероятность получить прибыль при перепродаже или сдаче в аренду. В результате рынок недвижимости не испытывает драматических спадов даже в кризисные времена.
  4. Высокий уровень латентного спроса. Это связано как с традиционным «квартирным вопросом», так и с физическим и моральным устареванием квартир в домах советского времени. По некоторым исследованиям, поменять жилье хотели бы до 70 % россиян. Понятно, что с таким уровнем спроса рынок в долгосрочной перспективе просто обречен на рост.
Одна из извечных российских проблем – малая обеспеченность качественным жильем

Одна из извечных российских проблем – малая обеспеченность качественным жильем

Законодательная активность

В качестве примера можно привести закон ФЗ-214, который создал базу для юридических взаимоотношений застройщика и дольщика, тем самым увеличив надежность вложений в первичные квартиры. В долгосрочной перспективе может оказать воздействие на рынок новая редакция закона о налоге на недвижимость. Ряд обсуждаемых в правительстве инициатив (например, закон, приравнивающий апартаменты к жилью, и закон о борьбе с инвестиционными квартирами) также вряд ли пройдут незамеченными для рынка жилья.

Хотя мнения экспертов об этих законах достаточно противоречивы, нельзя не признать, что они являются попыткой преодолеть правовую размытость законодательной базы, регулирующей куплю-продажу недвижимости.

Рынок премиального жилья (от 10 000 долларов за м2) во время кризиса испытывает наибольший спад.

Рынок премиального жилья (от 10 000 долларов за м2) во время кризиса испытывает наибольший спад.

Итак, в настоящее время к факторам, негативно влияющим на российский рынок недвижимости, можно отнести:

- политическую и экономическую нестабильность;

- сокращение ипотечного кредитования;

- падение цен на нефть;

- девальвация рубля;

- снижение платежеспособности населения;

- формирование отложенного спроса;

- пессимистические ожидания участников рынка.

В кризис рынок ищет новое равновесие между предложением и платежеспособным спросом

В кризис рынок ищет новое равновесие между предложением и платежеспособным спросом

Но есть и ряд положительно влияющих на рынок факторов:

- повышенный спрос на недвижимость как средство сохранения капитала;

- снижение долларовых цен (для тех, кто имеет валютные накопления);

- сокращение предложения может привести к росту или хотя бы сохранению цен;

- позитивные сигналы от правительства (снижение ставки ЦБ, возможность государственного субсидирования ипотечных программ).

Учитывая национальные особенности, основной вектор развития ситуации в стране, в том числе на рынке недвижимости, будет задавать государство. Именно от его политики будет зависеть глубина и продолжительность кризиса, поскольку, в отличие от мирового кризиса 2008 года, текущий кризис носит локальный и вполне прослеживаемый политический характер.



Другие новости:
Прошу выслать мне стоимость апартаментов №
В виде SMS на номер:
Или письма на адрес: