У желающих купить двухуровневую квартиру в Московской области есть три направления поиска:
- обычное жилье, переделанное в двухуровневое,
- двухуровневые квартиры во всевозможных флэтхаусах, таунхаусах, дуплексах, квардохаусах,
- изначально спроектированные как двухуровневые квартиры и апартаменты.
Обычное жилье, переделанное в двухуровневое
Изначально в эту группу мы планировали отнести как вариации на тему присоединения чердака или подвала здания, так и варианты объединения двух квартир, расположенных одна под другой. Но последних в исследуемой выборке не нашлось.
Анализ квартир, переделанных в двухуровневые, выявил следующие закономерности:
1. Цена за квадратный метр в двухуровневой квартире ниже, чем в том же доме одноуровневой на том же этаже. (Уточнение про этаж важно, так как 95% найденных нами вариантов располагались либо на первом, либо на последнем этаже.)
Частично разница объясняется тем, что двухуровневые квартиры обычно имеют большую площадь и здесь включается один из принципов продажи недвижимости «чем больше площадь, тем дешевле метр».
Вторая причина более низкой цены квадратного метра также прозаична – присоединенные помещения подчас имеют худшие нежели основная квартира характеристики (низкие потолки, мало окон, маленькие окна либо их отсутствие, помещения неправильной формы).
2. Обычно квартира + чердак (мансарда) стоят на 10-15% дороже, чем квартира+подвал. Это правило не работает для очень старых домов (с деревянными перекрытиями).
3. Чем новее дом, тем выше вероятность, что все документы оформлены правильно.
Двухуровневые квартиры в таунхаусах
Формально большинство таунхаусов являются изначально спроектированной двухуровневой квартирой с небольшим участком земли. Проблем с документами у этого формата двухуровневого жилья обычно нет. Этот формат широко представлен в ближнем Подмосковье. Чем дальше от Москвы, тем меньше предложений.
Анализ предложений таунхаусов как двухуровневого жилья показал следующее:
1. Чем дальше от Москвы, тем ближе цена квадратного метра в таунхаусе к цене метра в одноуровневой квартиры. Чем больше удаление от МКАД, тем дешевле земля и тем меньше она оказывает влияние на общую стоимость метра жилья.
2. Суммы сделок по таунхаусам обычно выше, чем по квартирам. Застройщикам не выгодно строить таунхаусы площадью менее 80 м2. Некоторым стандартом рынка является метраж тауна в пределах 120-200 м2. Квартиры этого метража встречаются на рынке существенно реже.
3. Чем больше соседей, тем ниже цена квадратного метра.Двухэтажная квартира в дуплексе будет стоить дороже, чем квартира в квадрохаусе (дом на 4 семьи).
Двухуровневые квартиры и апартаменты в новостройках
Более 60% всех предложений по двухуровневому жилью – в новостройках.
Если в Москве этот сегмент в большей степени представлен домами премиум и бизнес класса, то в Подмосковье превалирует варианты в комфорте и бизнесе.
Исследование жилья в два уровня в новостройках показало:
1. Цена за квадратный метр в двухуровневой квартире/апартаментах выше на 10-30% в сравнении с одноуровневым жильем в том же доме. Причем чем выше класс жилья, тем серьезнее разница. Связано это в основном с тем, что пентхаусы располагаются на верхних этажах и имеют наилучшие видовые характеристики.
2. Разница в цене между двухуровневой квартирой и апартаментами снижается с повышением класса объекта. В эконом и комфорт сегменте она традиционна -15-20%, а вот в бизнес классе может отсутствовать вовсе – все зависит от конкретного объекта и его характеристик.
3. Двухуровневое жилье от застройщика это почти всегда цитируем: «свободная планировка, под отделку». На вторичном рынке встречаются предложения «с отделкой» и даже « меблированные и с техникой».
Вопрос включения в жилой комплекс двухуровневых квартир/апартаментов обычно решается еще на уровне проекта, поэтому сложности с оформлением документов возникают редко.
Резюме
Выбор есть практически в любом районе Подмосковья. Чем ближе к Первопрестольной, тем выбор шире.
Варианты двухуровневого жилья запланированного таковым обычно не имеют проблем с документами.
Цена на первичном рынке при схожих характеристиках в среднем ниже. В основном за счет скидок, которые застройщики предоставляют охотнее частных продавцов.
Удачных покупок!